本文着手：时间财经 作家：梁争誉

淘宝、京东能下单的，不仅仅鞋服、蔬果、家电，还有屋子。

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往日，法拍房常被视为高风险、经过复杂、充满不笃定性的“灰色地带”。跟着司法拍卖轨制更加透明、平台化进程不休普及，这一阛阓正悄然嬗变。

越来越多的东说念主初始将强到，屋子不仅能在中介门店买、在售楼处选，也能像在淘宝上挑穿着雷同“下单”。在价钱明锐与购房雕悍并存确当下，法拍房正成为一部分东说念主，尤其是年青东说念主已矣买房愿望的另类旅途。

30岁的花花即是其中之一。

她花了两三年时辰斟酌经过、筛选场所，最终以全小区最低成交价，在深圳布吉拍下一套老旧小区房，完成了一次带着感性克制的“证据支付”。

她的故事并不是孤例。越来越多购房者初始尝试“用更少的钱，离理思的生计更近少许”。但并非通盘东说念主都能像花花雷同保捏安靖。

在高溢价与悔拍频发的拍场背后，情谊驱动下的“价钱失控”并不鲜见。部分买家在热烈竞争中冲动出价，最终高位接盘。

与此同期，法拍阛阓容量正在快速拓展。别墅、厂房、写字楼以至百亿财富包接连挂拍，法拍房正从冷门小众，迈向巨匠眷注。非论是动辄亿元成交的豪宅，照旧“一元起拍”的海景房促销，都映射出法拍机制在供需错配与存量周转配景下的后劲与思象空间。

这是一场悄然扩容中的买房转变，亦然一扇辘集轨制、本钱与个体梦思的新窗口。

比穿着贵少许，离解放近少许

法拍房，正成为部分年青东说念主已矣买房心愿的另类旅途。

本年年头，花花在阿里拍卖平台顺利拍下一套法拍房，它位于深圳龙岗布吉——一个有“刚需天国”之称的房价凹地。屋子建于1999年，莫得电梯，户型鄙俚，但离市区不远，有3条地铁线辘集市中心，成为她已矣通勤解放、零丁生计的支点。

“其时我反复量度，如若思交通通俗，预算又有限，买新址就只可往郊区靠。最终我决定，试一试法拍房。”

城中村与商品房交错的深圳，时间财经摄

为了这套房，花花准备了两三年。亲戚顺利买下法拍房的资格，不仅给了她勇气，也提供了操作旅途。她初始刷淘宝，像逛街雷同，只不外浏览的商品从穿着、零食、日用品，变成了一套套待拍的屋子。

她很快摸索出我方的筛选尺度：“个东说念主产权”“住宅性质”“法院包清场”——空闲这三个条目的，基本属于“可动手”的安全场所。

与传统买房者比拟，花花显得格外“大大咧咧”。她非常坦率：“预期戒指好了，你就能接收好多现实；但如若期待太高，反而容易在细节上失望。”

她从不焦灼下手，而是先练手。合适的屋子出当前，她就报名参与，“哪怕不出价，也能老练经过，幸免实在上场时伯仲无措”，但她从不急着抢，“错过的，就当练手了”。

本年2月18日，资格二三十轮出价，花花顺利拍下宗旨房源，最终的成交价是全小区最低记载，“我给我方建筑了红线，一朝价钱高出预期就会毁灭。唯有心态稳了，才可能拍到实在相宜我方的屋子。”

三个月后，在法官、法警和开锁师父的伴随下，花花顺利收房，“任何贫穷，都打不败一个30岁女生思领有一个家的决心。”

“刚毕业时的我，根柢不敢思象会有买房的一天。但目下，我以为好多往日不敢思的事情，其实都不错作念到。”这套法拍房，是花花给30岁的我方最强硬的一次“证据支付”，价值150万元。

花花在小红书和同好相通法拍教育

法拍房也有“上面”时间

拍场上，和花花雷同无意保捏克制的买家并未几，价码频频被情谊推高。推行上，场内场外，博弈无处不在。

在法拍江湖闯荡多年的辅拍中介老马，成见过太多“上面”时间。

本年5月，深圳罗湖一栋6层住宅楼开拍，起拍价约2378万元，34位竞买东说念主激战450轮，最短出价拒毫不及1秒，最终成交价被推高至1.14亿元，溢价率高达379.68%。

然则，仅一个月后，竞拍者清河县千代文化传媒有限公司悔拍，未履行交易。字据竞买国法，悔拍将被充公保证金——本场拍卖的保证金高达475.5万元。

拍出天价的罗湖住宅楼部分竞价记录，图源：阿里财富

“好多时候，大家以为我方很感性，但实在起先时往往是情谊在主导。”老马说。

花花对此深有体会，“每次涨价看起来仅仅几万块钱，好像未几，但终末蕴蓄下来，其实如故接近阛阓价了。心态一乱，就很容易作念出冲动决定。”

情绪竞拍的故事并不额外。在深圳法拍阛阓，一拍无东说念主问津、二拍高价成交的情形屡见不鲜。

举例本年6月，深圳福田香珠花坛一套建筑面积约250平素米的四居室初度上架拍卖，起拍价约1396万元，虽招引高出5000次围不雅，却无东说念主报名参加竞买。一个月后，该场所物以约1117万元的价钱参加二拍经过，招引11名买家次第出价60轮，最终以约1617万元成交，较一拍起拍价逾越221万元。

数据也印证了这一趋势。

克而瑞监测数据炫耀，2024年上半年，天下住宅类法拍房举座成交率为17%，首拍、二拍及以上法拍房成交率存在昭彰相反。其中，首拍成交率仅12%，较平均水平低5个百分点；“二进宫”房源成交率达23%，出售率相对更高。

“东说念主性都是复杂的。”老马不雅察到，好多买家在一拍阶段嫌“捡漏”空间太小，到了二拍又因为竞争热烈而情谊失控，“赌气上面，非要拿下，好像只消价钱没高出阛阓价，即是赢。”推行上，在他看来，唯有成交价低于阛阓价四成，即六折独揽，才算是实在意旨上的“捡漏”。

这与法拍房的隐性交易成本不无相关。

老马指出，从投资角度看，购买法拍房往交游需探究10%独揽的交易成本，往往包括税费、中介办事费、清场用度、代办过户办事费等，以及原业主可能拖欠的物业、水电、燃气等用度。“在房价踏实的情况下，成本也宽绰在房源总价的7%至8%之间；若阛阓不绝治愈，亏空风险很难闪避。”

在崇高交易成本和房价下行风险的双重夹攻下，法拍阛阓不再是投资客眼中的“淘金地”，博弈态势邋遢降温。

“比年来，法拍阛阓上的投资客比例已昭彰减少。”老马说，“投资发扬的是高涨空间，但如今房价衰退高涨预期。”在他看来，除非房源触及老旧小区且存在明确的拆迁预期，不然越来越多的竞买东说念主，已从逐利的投资者，转为更为求实的自住者。

除了豪宅，多地出现“一元法拍房”

如今，司法拍卖平台上的法拍场所变得越发“丰盛”。那些也曾无出其右的财富——别墅、酒店、厂房、写字楼，以至动辄百亿的财富包，也不绝被挂上“货架”。

克而瑞的统计数据炫耀，比年来法拍房供需边界捏续攀升。2023年，天下住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%。

本年6月底，阿里财富初度涌现最新运营数据：纵脱2025年6月末，平台累计法拍成交超3万亿元，其中法拍房成交超100万套，解决成交债权等超6000亿元，扶持顾问东说念主解决财富超4000亿元，周转各样地皮4000多宗。

阿里财富房产总司理井西超流露，2025财年（2024年4月1日-2025年3月31日），阿里财富平台房产成交GMV破千亿，同比增长67%，在房产行业治愈期已矣“加速超车”。

在千亿级的阛阓中，越来越多总价千万以至上亿的豪宅，成为法拍买家的围猎宗旨。

老马也有访佛不雅察。他提到，近几年流入法拍阛阓的高端住宅权臣加多。“作念生意节拍快、风险大，成绩和亏钱往往只在一念之间。”为开释债务压力，高端财富参加法拍阛阓的答允日益加多。

本年5月，深圳老牌豪宅容貌华裔城纯水岸的两套房源被拍出高价。纯水岸七期3栋1-26B、2栋2-27D诀别以136%、124%的溢价率成交，总成交价达7464.86万元。阿里财富平台涌现的践诺裁定书炫耀，这两套房源的权力东说念主因触及借债契约纠纷、未履行义务，法院裁定对其名下财富进行拍卖，用于了债约1.3亿元的债务。

与住宅豪宅并行的是另一类大量场所：厂房、写字楼、生意财富等，正成为本钱大鳄的宗旨。

就在本年7月，深圳八卦岭工业区第534栋整栋厂房在阿里财富平台顺利拍出。这栋厂房招引高出2.6万次围不雅、694东说念主建筑提示，竞拍记录高达153次，最终以约2.17亿元成交，较起拍价9641万元溢价125.03%。

阿里财富示意，这一溢价率不仅体现了该场所的阛阓热度，也反应出在供需错配配景下，工程型资源正成为投资者眼中的“新契机”。

不啻机构与本钱玩家，越来越多鄙俚业主也在“试水”。

本年6月，多地出现“一元法拍”。值得小心的是，这些房源并非诉讼或歇业解决而来，而是二手房主遴荐试水法拍阛阓加速转手速率。

字据克而瑞统计，这些“一元起拍”房源主要来自山东威海，整个216套，均为乳山海景房，散播在高出90个小区，大无数房源为精装修、产物王人全。

前年11月，乳山一套海景房以11元成交登上热搜，尽管过后被证实为“宣传促销”性质，但足见法拍房阛阓招引力正在扩散。

阿里财富平台上待拍的廉价乳山海景房

天然目下每年法拍房成交金额占天下一手与二手房交易总数（超15万亿元）比例不到1%，但在结构性层面，其对部分城市、特定品类的阛阓风景，已产生本质影响。

克而瑞指出，法拍房对新址阛阓的“挤占效应”呈现“两端翘”特征：高总价与低总价产品的竞争力更强，而中价段法拍房影响相对较小。在部分三四线城市，高总价、大面积段的法拍豪宅，对新址销售变成昭彰分流。

“跟着阛阓对法拍机制的了解加深，预测下半年将有更多二手房房源通过法拍通说念寻找出息。”克而瑞示意，这不仅有助于周转存量财富，也能买通一二手交易链条。

值得一提的是云开体育，由于法拍房平均成交价钱低于阛阓价三成独揽，具备权臣价钱上风。在保险房资源垂危、资金压力大的配景下，克而瑞漠视，政府可择优收购合适法拍房源用于保险房储备，已矣多方共赢。